OPERATIVNI UPRAVNIK


Katera dela lahko izvede upravnik brez dovoljenja etažnih lastnikov?

Upravnik lahko brez soglasja etažnih lastnikov izvede tista dela, katerih opustitev takojšnje izvedbe pomeni povzročanje večje škode na nepremičnini – intervencijska popravila (npr. popravilo počene vodovodne cevi)

Prav tako upravnik ne potrebuje soglasja za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti, ki so opredeljena v Pravilniku (link na pravilnik) o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj.


Kdaj potrebuje upravnik soglasje etažnih lastnikov?

Soglasje upravnik pridobi s sprejetjem sklepov etažnih lastnikov na podlagi načrta vzdrževanja. Soglasje mora biti več kot 50 (posli rednega upravljanja) 75 ali tudi 100 %, odvisno od sprejetih sklepov.

Načrt vzdrževanja se sprejema za obdobje enega oziroma največ petih let. Pripravi ga upravnik, v sodelovanju  z  vzdrževalcem objekta in nadzornim odborom, potrdijo pa ga etažni lastniki.


Kako izvem, kdo je operativni upravnik naše stavbe?

Podatki o operativnem upravniku in ostali pomembni podatki, so nameščeni na oglasni deski vašega objekta. Če teh podatkov ni, se lahko z vprašanjem obrnete na nas in sicer prek telefona: 01 568 48 11 ali po elektronski pošti: info@sz-ruskicar.si in vam bomo z veseljem pomagali.


Vloga operativnega upravnika pri zboru etažnih lastnikov?

Operativni upravnik enkrat letno skliče zbor etažnih lastnikov. Na njem predstavi in predlaga v potrditev predloge sklepov in načrt vzdrževanja vašega objekta.


Kaj lahko storim, ko v hiši nastane težava? Npr. pušča cev, nekaj se je pokvarilo.

V primerih nastanka problema, okvare, izliva, poškodbe, ob raznih interventnih zadevah…:

  • nam pišete na elektronsko pošto: info@sz-ruskicar.si ali direktno na e-pošto operativnega upravnika
  • pokličete na tel.: 01 568 48 11
  • v najnujnejših zadevah pokličite operativnega upravnika objekta na mobilni telefon, ki je objavljen na oglasni deski vašega objekta. Operativni upravnik je za primer izrednih dogodkov dosegljiv 24 ur na dan.


POGODBA O MEDSEBOJNIH RAZMERJIH


Kaj je pogodba o medsebojnih razmerjih?

Etažni lastniki so obvezani skleniti pogodbo, s katero se ureja način upravljanja in rabe njihove stavbe.

Pogodba o medsebojnih razmerjih je sklenjena, ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev.

Pogodba ureja razmerja med etažnimi lastniki v stavbi, in sicer:

  • način uporabe skupnih delov,
  • način upravljanja skupnih delov,
  • način razdeljevanja skupnih stroškov,
  • pooblastila upravniku,
  • zastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu,
  • omejitve rabe posameznih delov, itd.


REZERVNI SKLAD


Kaj je rezervni sklad?

Rezervni sklad predstavlja denarna sredstva za zagotavljanje vzdrževanja vaše stavbe.

Višina prispevka je opredeljena v pravilniku o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka.

Denarna sredstva za rezervni sklad lastniki mesečno zbirajo pri upravniku na ločenem računu.

Sredstva rezervnega sklada se lahko uporabljajo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil.

Denarna sredstva, ki se zbirajo v rezervni sklad so nepovratna. So sredstva stavbe in ne več lastnika. Če lastnik stanovanje proda, sredstva ostanejo v rezervnem skladu stavbe.

Podrobneje je rezervni sklad opredeljen v poglavju III.4 Rezervni sklad, Stanovanjskega zakona.


Kdaj se zbirajo sredstva v rezervnem skladu?

Stvarnopravni zakonik določa, da se sredstva rezervnega sklada zbirajo pri tistih nepremičninah, ki imajo:

  • več kot dva etažna lastnika,
  • več kot osem posameznih delov in
  • kjer je starost nepremičnine večja od 10 let.


Kdo upravlja s sredstvi rezervnega sklada?

Sredstva vodimo na posebnem transakcijskem računu, za vsako nepremičnino v upravljanju posebej. Naloženi so kot depoziti v banki. Kot dober gospodar teh sredstev zagotavljamo ohranjanje njihove vrednosti.


Od česa je odvisna višina mesečnega zneska za rezervni sklad?

Znesek minimalnega mesečnega vplačila v rezervni sklad je določen s Pravilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad.

Minimalni prispevek znaša:

Starost stavbe EUR/m2
do 10 let 0,00
nad 10 do 30 let 0,20
nad 30 do 60 let 0,25
nad 60 let 0,30

Glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del, načrt vzdrževanja ter skupne odločitve etažnih lastnikov,  je prispevek lahko tudi višji.


Za kakšne namene se lahko uporabijo sredstva rezervnega sklada?

Lahko so uporabljena za:

  • plačilo stroškov vzdrževanja, predvidenih v sprejetem planu vzdrževanja,
  • dela vezana na učinkovitejšo rabo energije
  • plačilo izboljšav na stavbi in napravah,
  • plačilo nujnih vzdrževalnih del,
  • odplačevanje v te namene najetih posojil in
  • stroške izterjave plačil v rezervni sklad.


Kdo mora dati soglasje za črpanje sredstev iz rezervnega sklada?

Soglašati mora večina etažnih lastnikov.

V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo tudi način zagotavljanja sredstev za izvedbo in sicer z vplačili v rezervni sklad.

Sredstva iz rezervnega sklada se pričnejo črpati, ko načrt vzdrževanja sprejme večina lastnikov.


OBRAČUN STROŠKOV


Katere so najpogostejše postavke skupnih stroškov?

  • strošek storitev na področju upravljanja,
  • vodenje sredstev rezervnega sklada,
  • toplotna energija – ogrevanje prostorov,
  • toplotna energija – ogrevanje vode,
  • poraba hladne vode,
  • odvoz smeti,
  • čiščenje,
  • skupna elektrika,
  • hišniška dela,
  • vzdrževanje toplotnih in drugih postaj,
  • servis dvigal,
  • telefonska linija-dvigalo,
  • urejanje okolice,
  • vzdrževanje protipožarne opreme,
  • zavarovanje kupnih delov in naprav.


Kakšen je način delitve skupnih stroškov?

Ključe delitve skupnih stroškov obratovanja določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb.

Najpogostejši ključi delitve so:

  • delež površine,
  • število oseb,
  • po enoti,
  • poraba po internem števcu,
  • delež vrednosti.


Kaj pomenijo postavke na razdelilnikih?

Na podlagi Stanovanjskega zakona mora upravnik vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov, kjer mora biti ločeno prikazan vsak strošek obratovanja, vzdrževanja, upravljanja… in sicer ločeno za celotno stavbo ter delež posameznega etažnega lastnika, na katerega je račun izstavljen.

V obračunu stroškov mesečno prikazujemo:

  • vsak strošek obratovanja in vzdrževanja ter upravniških storitev glede za celotno večstanovanjsko stavbo
  • delež posameznega etažnega lastnika, na katerega je obračun naslovljen
  • višino mesečnega vplačila v rezervni sklad
  • morebitna druga plačila etažnega lastnika
  • stanje prostovoljnega investicijskega sklada posameznega etažnega lastnika
  • stanje rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo


Obveščanje Nadzornega odbora stavbe o mesečnih stroških

Mesečno dostavimo 1 izvod fotokopij mesečnih faktur in razdelilnika stroškov predstavniku Nadzornega odbora v poštni predalček ali v elektronski obliki na njegov e-poštni naslov, in sicer do 15. v mesecu.


Nekaterih postavk na razdelilniku stroškov ne razumem ali smatram da je na razdelilniku napaka. Kaj moram storiti?

Vprašanje ali reklamacijo na razdelilnik stroškov nam sporočite:

  • na elektronski naslov: info@sz-ruskicar.si
  • po pošti na naslov: SZ Ruski car, Glinškova ploščad 22 1000 Ljubljana,
  • na sedežu podjetja, v času uradnih ur, kjer bomo skupaj razjasnili morebitne nejasnosti


Kdaj lahko spremenim podatke o spremembi lastništva ali najema stanovanja, prejemniku položnice, številu oseb, ki uporabljajo stanovanje ali naslov za prejemanje položnic in kako to storim?

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb pa v 4. točki 29. člena določa, da morajo lastniki ali najemniki vse morebitne spremembe števila uporabnikov sporočiti upravniku nakasneje v roku 15 dni po nastali spremembi. Za to je potrebno uporabiti predpisan obrazec.


Potrebujem potrdilo o poravnanih obveznostih, kam se lahko obrnem?

Potrdilo o poravnanih obveznostih se najpogosteje potrebuje za:

  • za lastno evidenco,
  • v primeru prodaje stanovanja,
  • ko obnavljate najemno pogodbo.

Pri posredovanju zahteve za potrdilo vas prosimo, da navedete naslednje podatke:

  • ime in priimek,
  • šifra partnerja,
  • številka enote,
  • obdobje.

Zahtevo za izdajo potrdila nam sporočite na eno izmed spodnjih zvez:

  • na elektronski naslov: info@sz-ruskicar.si
  • po pošti na naslov: SZ Ruski car, Glinškova ploščad 22, 1000 Ljubljana
  • ali na sedežu podjetja v času uradnih ur.


Izgubil/založil sem položnico. Kaj moram storiti?

Če izgubite položnico, se v najkrajšem možnem času obrnite na referentko v finančnem sektorju, ki bo poskrbela, da dobite prepis položnice (duplikat).

Obvestite nas:

  • na elektronski naslov: info@sz-ruskicar.si
  • po pošti na naslov: SZ Ruski car, Glinškova ploščad 22, 1000 Ljubljana
  • ali na sedežu podjetja v času uradnih ur.